空き家放置で固定資産税が6倍になるかも！？

空き家は所有しているだけで、「固定資産税」「都市計画税」の支払が必要になります。
空き家問題は今や社会問題となっており、他人事ではありません。税金とお金のお悩みに関して、特例・補助金を活用した得する方法を教えます。

空き家の税金と特例、更地の税金

誰も住んでいない空き家でも、所有していると「固定資産税」と「都市計画税（都市計画税は市街化区域内にある不動産が対象）」の２つの税金の支払いが必要です。

空き家にかかる税金と減税の特例

固定資産税は、毎年1月1日時点での不動産（土地や建物）の所有者に対して課される税金です。不動産の課税標準額（固定資産税評価額）に対して1.4%の税率が課されます。

都市計画税は市街化区域内にある不動産に対して課される税金で、こちらも毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。標準税率は最高で0.3%となっています。

ここから、居住を目的とした建物が建っている土地（住宅用地）については「住宅用地に対する課税標準の特例」により固定資産税・都市計画税どちらも減税されます。

建物を解体して更地になっている場合は「住宅用地に対する課税標準の特例」が適用されません。

そのため、市街化区域内にある更地については「固定資産税」と「都市計画税」を減税の適応無く課税されることになりますので、解体をすることで税金の負担額がより大きくなるといえるでしょう。

「更地にすると税金が高くなる」とよく言われるのはこのためです。

空き家と更地の税金の比較

空き家の場合の税金と更地にした場合の税金を比較してみると、下記のように更地の方が2倍近く税金が高くなります。土地の評価額が高いと、税金の跳ね上がりも大きくなります。

例えばこちらの物件の場合

• 土地：課税評価額5,000万円
• 住宅：2,000万円で
• 敷地面積：180㎡

税金について確認せずに更地にすると、翌年に高額の税金を課税されてしまいます。

空き家の固定資産税が上がるのはいつ？

空き家の税金が上がるのは、建物を解体して更地にした翌年、または「特定空き家」に指定された翌年からです。

「固定資産税」と「都市計画税」の基準日は、毎年1月1日です。ですので、1月2日以降に更地にした場合は翌年の税金から上がります。「住宅用地特例」が適用されなくなり、減税されなくなるためです。固定資産税が6倍になる！などと耳にすると思いますが、正確に言うと住宅用地特例の減税適用がなくなるという事になります。

特定空き家にならないために

特定空き家に指定される条件

特定空き家は、倒壊等著しく保安上危険な状態や、衛生面で有害となる状態の空き家など放置されている空き家に指定されます。

具体的な対象となる条件は下記になりますが、ある日突然指定されるのではなく、一定期間の猶予をもって行政（市区町村）から改善を求める助言・指導が所有者に対して行われます。この助言・指導を受けても改善されない場合に、減税が受けられる特例適用が解除され、翌年から税金が上がることになります。

特定空き家の対象となる条件

• 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

※参照：「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針 （ガイドライン）

法改正で所有者じゃなくても課税される

政府も空き家問題解決に向けて様々な法改正をおこなっており、2021年度以降は所有者が見つからない不動産の場合には、その土地や家屋の使用者を所有者と見なし、使用者に固定資産税が課せられるようになります。

さらに、2020年から所有者がわからない土地について、相続人などに住所氏名など必要事項を申告させることが市区町村の条例でできるようになっています。

空き家に使える税金対策と控除、特例補助金の一覧

空き家に使える控除や補助金も活用しましょう。

特に、相続した居住用財産（空き家）を売ったときの特例は、これまでは相続の直前まで相続する人が居住していないといけませんでしたが、老人ホーム等に入居していた場合なども対象になり、更に適用期間が2023年12月31日まで延長されています。

• 住宅用地に対する課税標準の特例
  空き家でも、居住を目的とした建物が建っている土地（住宅用地）については固定資産税・都市計画税どちらも減税されます。
• 相続した居住用財産（空き家）を売ったときの特例
  相続又は遺贈により取得した住居や土地を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
• 住宅セーフティネット制度
  高齢者や低額所得者に空き家を貸すことで、国から月に最大4万円の給付を受けられます。さらに、バリアフリー住宅への改修費用も国や地方公共団体から補助してもらえます。
• 自治体による空き家の解体、除去に対する補助
  鹿児島市では危険空き家解体工事補助事業として解体費の3分の1(限度額30万)まで補助されます。詳しくは鹿児島市役所のホームページをご覧ください。→危険空家解体工事補助事業｜鹿児島市 (kagoshima.lg.jp)

空き家は放置せずに売却や賃貸で運用するか、適切に管理を行う必要がある

税金の節税は自分でやろうとすると様々な知識が必要です。後回しにしているうちに時間が経ち、売却出来たはずができなくなってしまったり、税金の控除が受けられなくなってしまうケースもあります。

空き家を所有していて節税をしたい方、控除の対象かを知りたいという方は、まずはお問合せください。