土地活用でも節税

いまや相続税の定番となっているのが、賃貸マンション・アパートを建てる方法です。

都市部や青空駐車場や市街化区域内農地など、保有コストが高いわりに収益性が低い土地に、賃貸マンションや貸家を建てるケースが増えています。

こうした貸家の立っている土地を「貸家建付地」という。貸家建付地は、更地よりも相続税評価額が下がる。土地は自分のものであっても、そこに貸家を建てて人に貸すと、土地の利用にいろいろ制限が出てくるからです。

相続税の評価において更地とは、文字通りの空き地だけでなく、青空駐車場や資材置き場などの低利用地を含む。

相続税評価額がどれくらいの割合で下がるかは、国税庁が定めた計算式がある。すなわち、「借地権割合×借家権割合」である。借地権割合、借家権割合は地域ごとに国税庁が定めており、例えば借地権割合60％、借家権割合30％の地域では、更地での評価額が6000万円の土地にアパートなどを建てて貸家建付地になると、評価額は60％×30％、つまり18％下がって4920万円になる。

さらに、この土地は貸付事業に使われている「小規模宅地等の特例」という軽減措置の対象にもなる。貸付事業用の小規模宅地等の特例では、200平方メートルまでの部分の相続税評価額が50％下がる。今の例であれば、4920万円が2460万円になる計算で、更地に比べて59％も相続税評価額が下がり、相続税の負担も減ることになる。

なお、建物についても相続税評価額は固定資産税評価額がそのまま用いられる。固定資産税評価額は建築費の6～7割程度といわれ、さらに貸家として使われているので借家権が発生している分軽減される。結果的に建築費に半分くらいまで下がることになる。