相続不動産評価方法

不動産を相続する際、資産価値に応じて相続税が課されます。

不動産の相続税額を知るためには、該当不動産の評価額を算出する必要があり、その価額がどのような指標に基づいて算定されているかを理解しておくことが重要です。

この記事では、相続税の計算において、不動産の評価額がどのように算出され、評価額を減額する方法についてお伝えします。不動産を相続した方や相続する予定がある方はぜひ参考にしてください。

相続税評価額とは

相続税評価額とは、相続税の対象となる財産の評価額を指します。現金であれば財産の価値は分かりやすいですが、現金以外の財産は簡単に価値を判別することが難しいものです。このため、財産の種類によって評価方法が決められており、評価方法に従って計算した財産の価額のことを相続税評価額といいます。

なお、不動産には土地と建物があり、それぞれで相続税評価額の決まり方が違う点にも注意しなければなりません。

次の章から、土地と建物それぞれの相続税評価額について説明します。

土地の評価方法

まずは土地の評価方法について説明します。不動産は「動かすことができない財産」であり、一つとして同じものがないという特性を備えています。また、土地によって評価額を算出するルールが異なることも押さえておかなければなりません。

具体的なルールは「路線価方式」と「倍率方式」の2つが挙げられます。それぞれ詳しく説明します。

①路線価方式とは

路線価方式とは、毎年７月に国税庁が公表する路線価という、１㎡あたりの土地の価格と土地の面積（地積）に補正率を掛け合わせることで、土地の相続税評価額を算出する方式です。数式で表すと下記の通りです。

路線価が定められているエリアにおいては、こちらの路線価方式により相続税路線価を算出します。

例えば、路線価が300千円の道路に面する土地の面積が100㎡で補正率が1.0である場合、300千円×100㎡=30,000千円、つまり3,000万円と求められます。

ただし、土地は必ずしも整った形をしているとは限りません。また、同じ100㎡でも正方形の土地と長方形の土地とでは使いやすさが異なるケースがあるでしょう。

路線価においては、こうした土地の形に応じて、価格を補正する必要があります。例えば、以下のようなものが挙げられます。

それぞれ詳しく説明します。

奥行価格補正

奥行価格補正とは、土地の一面だけが道路に面しているケースで、その道路に対する奥行きの距離に応じて補正がなされるというものです。

奥行の距離がどの程度の長さだと補正されるかについては、宅地なのか工場のための土地なのかなどによって異なりますが、例えば「普通住宅」のための土地であれば、10m以上24m未満であれば補正率1.0であり、それより短い場合と長い場合で評価額が低くなるように設定されています。

間口狭小補正

間口狭小補正とは、土地が道路と接する面（間口）の距離が短いほど土地の評価額が低くなるというものです。

こちらも、宅地や工場用地、商業用地などによって補正率が異なり、普通住宅のための土地であれば間口の幅が8mを下回った場合に補正を受けるようになっています。

不整形地補正

不整形地補正とは、土地の形がいびつなケースで相続税評価額の補正を行うものです。

不整形地補正においては、かげ地割合による補正を行います。かげ地割合とは、土地を整形地で囲った場合にはみ出る部分の割合のことです。

例えば、10m×10m=100㎡の整形地の中に、いびつな形の土地50㎡がある場合のかげ地割合は50%となります。

不整形地補正においても、住宅地なのか商業地なのかなどによって補正率が異なりますが、普通住宅で50㎡の場合、かげ地割合が50%の場合の補正率は0.79です。

②倍率方式とは

倍率方式とは、路線価が定められていないエリアにおいて用いられる方式です。

エリアごとに倍率表が定められており、固定資産税評価額に、国が定めた倍率を乗じることによって評価額を計算する方法です。数式で表すと下記の通りです。

例えば、固定資産税評価額2,000万円の土地が倍率0.9のエリアにあれば、その土地の相続税評価額は2,000万円×0.9=1,800万円と計算できます。

なお、固定資産税評価額とは主に固定資産税を算出するために各自治体が定めるもので、土地の所有者に対して毎年送付される固定資産税の納付書で確認できる他、自治体の窓口で確認することも可能です。

倍率票は国税庁のホームページから見ることができます。

土地の評価額を減額できるケース

土地の評価額の減額をしたいのであれば、まずは路線価方式でご紹介した補正率の適用を受けられるか確認するとよいでしょう。

土地の相続税評価額は、その土地の利用方法や契約関係、地型などによってさまざまな減額を受けることが可能となるケースがあります。

ただし、倍率方式が適用されるエリアにおいては、これらの補正を受けることはできません。

倍率方式においては、固定資産税評価額に倍率をかけて相続税評価額を算出しますが、固定資産税評価額においてすでにこれらの補正は適用されているからです。

建物の評価方法

建物の相続税評価額は、自治体の定めた固定資産税評価額に1.0を掛けて算出します。つまり、建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同じだと考えてよいでしょう。

ただし、賃貸アパートや賃貸マンションなどで、他人に貸している建物の場合は、貸している割合に応じて減額を受けることが可能です。理由は、他人に貸している建物を相続しても、借主への制限が大きく相続人の自由にできないため、相続税評価額は下がるという考え方になるからです。

具体的には、以下のような計算式で相続税評価額を算出します。

借家権割合とは借り手側が家屋を借りて使用する権利のことで、その割合は30％と定められています。また、賃貸割合とは実際に貸している面積の割合のことです。この床面積が広いほど相続税評価額は下がることになります。

例えば、200㎡の建物のうち、180㎡を貸している場合は、180㎡ ÷ 200㎡ × 100 = 90%と計算できます。固定資産税評価額が3,000万円の賃貸物件で、賃貸割合が90%であれば以下のように計算可能です。

3,000万円×1.0×（1-30%×90%）=2,190万円

建物の相続税評価額を減額できるケース

建物の評価額については、上記解説の通り、第三者に貸していると相続税の評価額を下げることができます。ただし、相続発生前に第三者に貸していることが条件です。

また、評価額を算出する際には賃貸割合も計算します。

なお、被相続人の死亡時に空室だった場合、借家件割合の30％減は適用できないのでご注意ください。